- Resumo:
Quando compramos um imóvel, além do preço acordado, enfrentamos várias despesas, incluindo o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Porém, é fundamental que esse imposto seja calculado corretamente e a lógica de cálculo é simples: aplica-se uma alíquota (valor em porcentagem) sobre uma base de cálculo (ou seja, sobre o valor do imóvel). Em Belo Horizonte, por exemplo, para 2024, a alíquota é de 3% (três por cento) sobre o valor do imóvel.
Ocorre que o contribuinte frequentemente se depara com as nuances desse tributo, em especial a nuance em torno do valor da base de cálculo. Explicamos: havia uma grande discussão nos tribunais brasileiros sobre qual valor (base de cálculo) a alíquota deve incidir: seria sobre o famoso valor venal (valor estimado pelo Município) ou o valor da transação (quantia real paga pelo imóvel)? Já adiantamos: deve ser sobre o real valor da transação! Mas vamos lá:
Devido à insegurança jurídica e à desinformação de muitos proprietários, o Município, competente e responsável pelo recolhimento do imposto, frequentemente entende como valor de base de cálculo o valor venal, que nada mais é que uma estimativa de preço feita unilateralmente pelo Município nas transações de compra e venda de imóveis. E, muitas vezes (muitas mesmo), ocorre do valor venal ser maior do que o valor real da compra e venda do imóvel indicada escritura pública. E é aqui que se paga mais ITBI do que o devido, já que a base de cálculo menor é desconsiderada pelo Município…
- Exemplo:
Vejamos um exemplo real, prático mesmo: um de nossos clientes comprou um apartamento em Belo Horizonte pelo preço real de R$ 530.000,00 (valor documentado em escritura pública). Ao emitir a guia de ITBI perante o Município, o cliente foi surpreendido com o valor de ITBI de R$24.689,89: o que ocorreu? O Município desconsiderou o valor real da compra e venda (R$530 mil) e arbitrou unilateralmente o valor do imóvel (valor venal) como sendo R$822.996,50, e sobre esse valor aplicou a alíquota de 3%, gerando pagamento de ITBI a maior pelo nosso cliente (deveria ser 3% sobre o valor de R$530 mil = R$15.900,00). O cliente, claro, agora está pleiteando a devolução da diferença por meio de ação judicial (R$24.689,89 –R$15.900,00 = R$8.789,89).
- Fundamento Jurídico
Recentemente, nosso Superior Tribunal de Justiça definiu, em julgamento do Tema Repetitivo 1.113, que o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de ser condizente com o valor de mercado. Mas tal valor só pode ser afastado pelo Município mediante a regular instauração de processo administrativo próprio e prévio à emissão de guia de ITBI, com a participação do contribuinte.
OU SEJA, voltando ao caso do nosso cliente, a base de cálculo correta do ITBI deveria ter sido de R$ 530.000,00, o valor pago na compra do apartamento. Logo, o ITBI correto que deveria ter sido pago é de R$15.900,00. A diferença a ser devolvida a princípio é de R$8.789,89, quantia que deverá ser atualizada com juros (desde a data de citação) e correção monetária desde o efetivo pagamento do imposto.
- Conclusão
Enfim, o Município não pode arbitrariamente determinar um valor mais alto referente ao imóvel objeto de compra e venda sem um processo administrativo adequado e prévio à emissão da guia de ITBI.
Se você enfrenta um problema similar, respeitando o prazo prescricional de 5 (cinco) anos em que o pagamento do ITBI foi efetuado, procure orientação jurídica.
Atenciosamente,
Lucas Tadeu Prado Rodrigues. Advogado. OAB/MG 132.070
Thaís Costa Almeida. Advogada. OAB/MG 199.335
Obs.: esse texto é direcionado ao público leigo (não especializado em direito); por isso tem linguagem simples e, na medida do possível, sem muito juridiquês.
